自宅を売却することで、久しぶりに不動産マーケットの情報を集めていると、米国駐在中に苦労した、銀行の商業不動産貸付金回収を思い出しました。
その時の詳細は、小説「タワー・オブ・アトランタ」に書いたのですが、当時（１９９０年代）の不動産不況が２００８年ごろのリーマンショックで再現され、そしてどうやら２０２０年以降のコロナ禍とFRBの金利引き上げによって、またまた再現しそうな感じなので、すこし纏めてみたいと思います。
当時は、１９８０年末の日本のバブル経済の勢いが海外にまで浸透して、米国・欧州・アジアなどで日本の銀行が破竹の勢いで（低利）融資競争に参加して、バブル経済崩壊とともに大きな火傷を負った
時期でした。
その時の火傷は、思ったよりも酷くて、傷は皮膚を突き破って皮下組織から骨にまで
達していたようで、日本は「失われた〇〇年」を過ごすことになりました。
リーマンショックの時の不動産不況の時は、楽天家の知人の米国人が、米国内を旅行したときの様子を、「もうダメかもしれない」と暗い顔で話してくれたことを思いだしますね。
今回は、今のところ大きな兆候は無いのですが、三菱総研のレポートによると、米国の
商業不動産取引の落ち込みの程度は、２００９年のリーマンショック並のようです。
米国の商業不動産取引減少の第一の要因は、FEBの急激な金利引き上げです。
不動産取引や不動産融資は、金利の高低に非常に敏感なので、金利が少し上がっただけで
取引が減少します。
今回のFRBの利上げは、少しどころか、かなり急激だったので、想定通りの結果でしょう。
第二の要因は、コロナ禍でリモートワークが増えて、オフィスに出社しなくてよかった人たちが、コロナ禍が終わっても、リモートワークの快適さを手放したがらないということです。
米国全体で、約半分の社員が「出社拒否？」になれば、オフィスの必要性は半減します。
この傾向がもしも継続するならば、米国のオフィス事情は激変し、商業用不動産に融資している金融機関（銀行およびノンバンク）は経営危機か破綻に陥ります。
ちなみに、２０２４年と２５年で、借り換えが見込まれる商業不動産の融資金額は１．５兆ドル（約２２０兆円）のようです。
全部がデフォールトになることは無いと思いますが、２５％が借り換え困難になると
約５５兆円ですから、インパクトは大きいと思います。
米国で５５兆円が融資の返済困難になったとして、お隣の中国では、それを上回る不動産負債の
デフォールトリスクが潜在しています。
翻って、日本の不動産市場は、一見好調です。
円安効果もあって、世界から投資マネーが集まりだしているので、東京を中心に商業不動産も好調のようです。
私の職場がある大阪梅田付近にも、グラングリーン大阪、イノゲート大阪をはじめとして、
商業施設・住宅・オフィスの混合した商業不動産の建設が続いています。
でも、世界の商業用不動産市場が冷え込んできたときに、日本だけが活況を呈することが
あるのでしょうか？
普通に考えれば、本国のビジネスが危機的状況になれば、投資マネーは瞬時に本国へ（またはタックスヘイブン国に）回帰します。
日本の金融市場は、海外の投資マネーが支えている割合が大きいように思いますので、
投資マネーの本国回帰が始まると、一時的にせよ金融市場にショックを与えます。
米国で銀行破綻の懸念があれば、FRBはすぐに利下げするでしょうし、共産党独裁国家
である中国も、急いで何らかの手を打つことは可能です。
ただ、昨今の利上げ騒動を見ていると、どうも政府の意向を大いに気にしているように見える日本銀行は、果たして機動的にうごけるのかな？と少し心配になりますね。
（資料出典 米商業用不動産市況の悪化から紐解く世界経済の脆弱性 懸念される金融システムと実体経済への波及 | MRI 三菱総合研究所）